□  국토교통부(장관 김현미), 행정안전부(장관 진영), 금융위원회(위원장 은성수), 서울특별시(시장 박원순), 금융감독원(원장 윤석헌), 한국감정원(원장 김학규) 등이 참여한 ‘관계기관 합동조사팀’(이하 ‘조사팀’)은 2월 4일(화) 브리핑을 통해 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’ 2차 결과를 발표하였다.

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□  지난해 하반기 서울 지역 중심으로 차입금 과다, 현금 위주 거래 등 비정상 자금조달이 의심되는 이상거래 의심건수가 증가함에 따라 10월 11일(금)부터 “서울 지역 실거래 관계기관 합동조사”(이하 “합동조사”)에 착수하였으며 지난 11월 28일(목) 1차 조사결과를 발표한 바 있다.

< 1차 조사결과 주요내용 >

□  1차 조사에 이어 ’19.12월부터 ’20.1월까지 약 2개월간 진행된 이번 2차 조사에서는,

① 1차 조사대상 1,536건 중 소명자료 · 추가소명자료 제출 요구로 
1차 조사에서 검토가 마무리되지 않은 545건과,

② 8~9월 신고분에서 추출한 이상거래 중 매매계약이 완료되어 
조사가 가능한 187건,

③ 그리고 10월 신고된 공동주택(아파트 등, 분양권 포함) 거래 16,711건에서 추출된 1,247건(약 7.5%)의 이상거래 사례 중 매매 계약이 완결되어 현재 시점에서 조사 가능한 601건 등,

ㅇ 총 1,333건에 대하여 거래당사자 등에게 매매 계약서, 거래대금 지급 증빙자료, 자금 출처 및 조달 증빙자료, 금융거래확인서 등 소명자료와 의견을 제출받아 철저한 검토를 진행하였다.

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【 관계기관 합동조사 2차 조사대상(1,333건) 세부내용 】

□ ’20.1월까지 2차 조사대상 1,333건에 대한 검토를 진행한 결과, 

ㅇ 전세금 형식을 빌려 가족 간 편법 증여한 것으로 의심되거나, 실거래가 대비 저가 양도로 증여세 탈루 등이 의심되는 사례,차입 관련 증명서류 또는 이자 지급내역 없이 가족 간에 금전을 거래한 사례 등 탈세가 의심되는 670건은 국세청에 통보하기로 하였으며,

ㅇ  소매업을 영위하는 법인이 상호금융조합으로부터 투기지역 내의 주택구입목적 기업자금을 대출받았거나 개인사업자가 사업자대출을 용도외 유용하는 등 대출규정 미준수가 의심되는 94건은 금융위원회, 금융감독원과 새마을금고 소관 부처인 행정안전부가 대출취급 금융회사를 대상으로 현장점검 등을 실시하여 규정 위반 여부를 점검하기로 하였다.

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【 거래 금액별 관계기관 통보 · 점검 건수 】

□ 또한 ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣ 상 금지행위인 ‘명의신탁약정^*’이 의심되는 1건은 경찰청에 통보, 수사의뢰하기로 하였으며, 

      * 사실상 부동산을 취득하려는 자가 물권을 보유하고 등기는 타인 명의로 하는 약정(신탁자 : 가액 30% 과징금, 최대 5년 징역·2억 벌금 / 수탁자는 최대 3년 징역·1억 벌금)

ㅇ 서울시는 계약일 허위 신고 등으로 ｢부동산거래신고법｣을 위반한 3건에 대해서는 과태료를 부과(약 3천만원)하기로 하였다. 

□ 이번 2차 조사에서 확인되어 국세청 · 금융위 · 행안부 등 관계기관에 통보 · 점검하기로 한 주요 사례는 다음과 같다.

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  1) 임대보증금 형식으로 편법 증여 의심

  2) 가족 간 저가 양도에 따른 편법 증여 의심

  3) 가족 간 금전거래로 편법 증여 의심

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 1) 투기지역 내 주택구입목적 기업자금 대출금지 규정 위반 의심

  2) 개인사업자대출의 용도외 유용 등 의심

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  1) ‘명의신탁약정’ 의심사례

□ 국세청은 탈세 의심사례로 통보된 자료에 대해서는 자체 보유 과세정보와 연계하여 자금 출처 등을 분석하고, 편법 증여 등 탈루혐의가 확인되는 경우에는 세무검증을 실시할 계획이다.

ㅇ  참고로 지난 1차 조사에서 탈세 의심사례로 통보받은 자료 중 증여세 신고기한이 경과된 자료를 분석하여 자금출처와 변제능력이 불분명한 탈루혐의자 101명에 대해 ’19.12.23일 세무조사에 착수한 바 있다.

□ 금융위, 행안부, 금감원도 대출 규정 미준수 의심사례에 대하여 금융회사 검사 등을 통해 규정 위반 여부를 확인하고, 대출금 사용목적과 다르게 용도 외 유용한 것으로 최종 확인되는 경우 대출약정 위반에 따른 대출금 회수 등 조치할 계획이다.

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□  금년 2월 21일(금)부터는 지난 8월 2일 개정된 ｢부동산거래신고법｣이 시행됨에 따라 

  ① 국토부에 실거래 직권 조사권한이 부여되며,

② 매수인의 자금조달계획서를 포함한 실거래 신고 기한이 기존 60일에서 30일로 단축되고, 

③ 부동산 거래계약 해제 신고가 의무화되며(해제 확정일로부터 30일),

④ 부동산 거래질서를 심각하게 해치는 허위계약 신고^*에 대해서는 3,000만원의 과태료가 부과된다. 

      * 실제 계약 행위 없이 마치 계약을 한 것처럼 실거래 신고하는 행위(일명 “자전거래”)

□ 아울러, 금년 3월부터는 지난해 12월 16일 발표한 관계부처 합동 ｢주택시장 안정화 방안｣(이하 “12.16 대책”)에 따라 

① 자금조달계획서 제출대상 지역이 조정대상지역(3억원 이상 주택)을 포함한 전국(비규제지역 6억원 이상)으로 확대되며,

② 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래의 경우, 자금조달계획서 제출 시 계획서 작성 항목별로 이를 증빙할 수 있는 객관적인 자료를 함께 제출하도록 하고, 증빙자료에 대한 면밀한 검증을 진행할 계획이다. 

      ※ 위 내용을 담은 ｢부동산거래신고법 시행령｣ 개정안 입법예고 중(1.3 ~ 2.12)

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□  또한, 12.16 대책에서 국토부 · 감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 전담 특사경 인력을 증원 배치하여 부동산 거래시장 내 불법행위 단속을 강화해 나가기로 한 계획에 따라

ㅇ 2월 21일 이후부터는 실거래 신고내용을 토대로 한 편법증여, 대출 규제 미준수, 업·다운계약 등 이상거래에 대한 조사는 물론 집값담합, 불법전매, 청약통장 거래, 무등록 중개 등 부동산 불법행위에 대해서도 상시적이고 전문적인 수사가 이루어질 전망이다. 

□  부동산 불법행위 수사와 비정상 자금조달 등이 의심되는 이상거래 조사 강화를 위한 세부적인 추진방안은 다음과 같다. 

1. 자금조달계획서 고강도 조사 대상지역 확대

□  ’19.10월부터 진행 중인 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’와 같은 자금조달계획서에 대한 고강도 조사 대상지역을 금년 2월 21일부터는 ‘자금조달계획서 제출지역 전체’로 확대한다.

①  이에 따라 2월 21일부터는 기존 조사대상인 서울 25개 구 외의 투기과열지구^*에서도 정상적인 자금 조달로 보기 어려운 차입금 과다 거래, 현금 위주 거래, 가족 간 대출 의심 거래건 등 비정상 자금조달 의심거래에 대한 면밀하고 폭 넓은 조사가 진행되며,

      * (31개 시·군·구) 서울 25개 구 + 과천, 성남분당, 광명, 하남, 대구수성, 세종

② 12.16 대책에서 기 발표한 자금조달계획서 제출대상 확대^* 내용을 포함하는 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 개정안이 

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금년 3월 시행되면 자금조달계획서 제출 대상 지역이 조정대상지역^* 등으로 확대됨에 따라 고강도 집중조사가 보다 광범위하게 이루어질 것으로 전망한다. 

      * (현행) 투기과열지구 3억원 이상 주택 거래 ⇒ 
(개선) 투기과열지구·조정대상지역 3억원 및 비규제지역 6억원 이상 주택 거래

2. 자금조달계획 증빙자료 검증 실시

□  아울러 3월 시행되는 개정 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣에 따라 자금조달계획서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 납세증명서, 부채증명서 등 증빙자료 제출이 의무화되면 이상거래 의심사례에 대한 조사 착수 시기가 크게 앞당겨질 전망이다.

ㅇ 그간 실거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙자료가 부재하여 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료를 받아 조사를 진행함에 따라, 비정상 자금조달 의심거래 등 이상거래에 대한 신속한 대응과 선제적인 조사가 곤란하였고,

ㅇ 이에 따라 12.16 대책에서 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 자금조달 관련 객관적인 증빙자료를 제출하는 내용을 발표한 바 있다.

□  개정 법령이 시행되면 국토부 · 감정원이 국세청·금융위 등 관계기관과 함께 신고 시점에서 제출된 증빙자료를 직접 검증하여 매수인의 자금조달 적정성과 이상거래 여부를 신속하게 파악하고,

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ㅇ 비정상 자금조달이 의심되는 경우에는 매매계약 완결 전(예 : 계약 직후 등) 조사에 착수하여 중도금 지급, 잔금 지급 등 거래 全 과정에서의 자금조달과 조달자금 지급의 문제 유무를 모두 확인할 계획이다. 

3. 불법행위 직접 수사 및 부동산 특별사법경찰 체계 강화

□  현재 국토부에 ‘부동산 분야 특별사법경찰’(이하 “특사경”)이 6명^* 지명되어 있으나,

      * 토지정책과 2명(실거래법), 부동산산업과 2명(중개사법), 주택기금과 2명(주택법)

ㅇ  정책업무 담당자들이 특사경 지위를 겸직하는 방식이므로 특정 지역 등을 중심으로 장기간 계획에 따라 이루어지는 불법행위 수사 활동에는 현실적인 어려움이 있었다.

□  집값담합, 불법전매 등 부동산 시장질서를 심각하게 교란하는 부동산 불법행위의 철저한 근절을 위해서는 직접적인 범죄 수사활동이 필요한 만큼, 

ㅇ 2월 21일까지 실거래 고강도 집중조사와 각종 부동산 불법행위에 대한 직접 수사를 전담하는 국토부 “부동산시장불법행위대응반”이 국토부 1차관 직속으로 설치된다.

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ㅇ  “부동산시장불법행위대응반”은 전국을 대상으로 하는 실거래 조사와 부동산 불법행위 수사의 “컨트롤 타워”의 역할을 수행하게 되며

ㅇ 불법행위에 대한 국토부 직접 수사, 기획 수사 등과 함께 17개 시·도, 480여명의 전국 특사경과 동시 다발적으로 발생하는 부동산 불법행위에 대한 합동수사 · 수사 공조체계를 구축하여 철저한 대응과 신속한 수사를 진행할 계획이다.

ㅇ  특히 최근 주요 언론 등을 통해 지속 보도되고 있는 ‘집값담합’은 개정 ｢공인중개사법｣ 시행(’20.2.21)에 따라 2월 21일부터 형사처벌 대상(위반 시 3년 이하 징역, 3천만원 이하 벌금)으로 특사경 수사 대상에 포함되는 만큼,

ㅇ 국토부 · 감정원, 지자체 등 관계기관과 함께 모든 유형별 집값담합 행위를 집중 모니터링하고, 법 시행 즉시 집값담합 수사활동을 전개하는 등 수사역량을 우선 집중할 계획이다.

4. 실거래 조사기간 단축

□  현재 국토부 · 국세청 · 금융위 · 서울시 등과 함께 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’를 진행하고 있으나, 합동조사팀은 모두 고유업무 담당자들로 구성되어 있어 신속한 이상거래 검토에 일부 어려움이 있었다. 

□  2월 21일부터는 전국 실거래 조사를 총괄하는 국토부 ‘부동산시장불법행위대응반’을 체계적으로 지원하기 위해 

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ㅇ 실거래 조사업무만을 전담하여 수행하는 ‘실거래상설조사팀’(이하 “상설조사팀”)을 한국감정원에 약 40명 규모로 신설한다.

ㅇ 상설조사팀은 본사 및 30여개 지사가 모두 참여하는 형태로 전국적으로 신속한 조사가 이루어질 수 있도록 구성될 계획이며, 

ㅇ 소명자료 검토 등 실거래 조사만을 전담 수행하는 팀이 신설됨에 따라 신속하고 면밀한 조사 업무 수행을 통해 이상거래의 조사기간을 약 1개월 수준으로 단축시킬 예정이다. 

□ 관계기관 합동조사팀장인 국토교통부 남영우 토지정책과장은 “이번 2차 조사에서도 정상적인 자금조달로 보기 어려운 거래에 대한 전수조사를 계속 실시하였으며 철저한 검토를 진행한 결과 비정상적인 자금조달 및 탈세 의심사례가 다수 확인되었다.”면서

ㅇ “2월 21일부터는 국세청, 금융위 등 관계기관과 함께 자금조달 세부내용에 대한 체계적이고 폭 넓은 집중 조사를 보다 강도 높게 지속적으로 실시하는 한편, 부동산 불법행위 수사체계를 강화하여 실수요자 보호와 부동산 투기 근절을 위한 노력을 전방위로 이어나가겠다”고 밝혔다.

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□  최근 실거래 신고 내역과 매수자 제출 자금조달계획서를 확인

ㅇ 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께,

ㅇ  차입금 과다 거래, 현금 위주 거래, 가족 간 대출 의심 거래건 등 정상적인 자금조달로 보기 어려운 거래건을 조사대상으로 선정

□  거래당사자 등에게 매매 계약서, 거래대금 지급 증빙자료, 자금 출처 및 조성 증빙자료, 금융거래확인서 등 소명자료와 의견을 제출받아 검토를 진행하고 필요한 경우 추가 소명요구 및 출석조사를 시행

ㅇ 조사 결과 위법사항이 밝혀지는 경우, 관할 구청은 ｢부동산거래신고법｣ 등에 따라 과태료를 부과하고

ㅇ  탈세 의심사례와 대출 규제 미준수 의심사례는 금융위 · 금감원 · 행안부(편법 · 불법대출), 국세청(편법증여) 등 해당 기관에서 추가 확인하여 조치

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□  현재 진행 중인 “서울 지역 관계기관 합동조사”를 2월 이후에도이어나가는 한편,  2월 21일부터는 국세청·금융위·금감원 등 관계기관과 함께 국토부 “부동산시장불법행위대응반”과 한국감정원 “실거래상설조사팀”이 고강도 실거래 집중조사를 단계적으로 진행할 계획

      * (2.21) 31개 투기과열지구 전체 ⇒ (3월) 조정대상지역 · 비규제지역 등 전국

□  신고 기한 단축, 해제신고 의무화는 금년 2월 21일 계약 체결분,
허위계약 신고 금지 및 처벌은 같은 날 신고분부터 적용되며

ㅇ 자금조달계획서 제출대상 지역 확대 및 증빙자료 제출은
현재 입법예고 중인 ｢부동산거래신고법 시행령｣ 개정안이 3월 중 공포되면, 3월 중 공포일에 계약을 체결한 거래부터 적용될 예정

□  국토부는 입법예고 중인 ｢부동산거래신고법 시행령｣ 개정안의 
공포 시기 전 · 후로 개정되는 내용을 수시로 홍보할 계획

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□  부동산 분야 특별사법경찰(이하 “특사경”)은 ｢사법경찰관리의 직무를 수행할 자와 그 직무범위에 관한 법률｣에 따라 ｢주택법｣, ｢공인중개사법｣, ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣의 형사처벌 대상 불법행위를 직접적으로 수사할 수 있는 역할을 수행

ㅇ 주요 수사 가능 불법행위는 불법전매, 청약통장 거래(｢주택법｣)
무등록 중개, 집값담합(｢공인중개사법｣) 토지거래허가 위반(｢실거래법｣) 등이 있음

□  국토부 “부동산시장불법행위대응반”은 국토부 가용 인력(7명)을 중심으로 국세청, 금융위·금감원, 감정원 등 유관기관 파견을 협의 중에 있으며,

ㅇ 세부적인 조직 규모, 참여기관 등은 향후 행정안전부 협의를 거쳐 조속히 확정할 계획임

□  “부동산시장불법행위대응반”은 국세청, 금융위·금감원, 감정원 등 관계기관과 함께 합동조사를 포함한 실거래 고강도 조사를 총괄하고,

ㅇ 불법행위 수사의 “컨트롤 타워”로서 집값담합, 불법전매 등 거래질서를 어지럽히는 각종 불법행위를 전국 단위로 직접 수사하거나 각 지자체 특사경들과 함께 공조하여 합동수사 등을 수행

      * 부동산 거래질서 확립을 위한 정책업무는 기존부서에서 지속 수행
(토지정책과(실거래), 부동산산업과(중개사), 주택기금과(분양·청약))

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1. 이상거래 1,333건 지역별 분류

2. 국세청·금융위 등 통보건 지역별 분류

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