보 도 자 료
	보도	‘20.1.17(금) 조간		배포	‘20.1.16.(목) 10:00
책 임 자	금융위원회 가계금융과장 이 수 영 (02- 2100- 2510)		담 당 자			홍 상 준 사무관 (02- 2100- 2514) 김 기 태 사무관 (02- 2100- 2523)
	국토교통부 주택기금과장 황 윤 언 (044- 201- 3337)					김 지 혜 사무관 (044- 201- 3338)
	기획재정부 부동산정책팀장 정    형 (044- 215- 2850)					이 종 민 사무관 (044- 215- 2851)
	금융감독원 은행감독국장 이 준 수 (02- 3145- 8020)					김 부 곤 팀  장 (02- 3145- 8040)
	주택금융공사 주택보증부장 우 병 국 (051- 663- 8401)					김 진 영 팀  장 (051- 663- 8421)
	주택도시보증공사 금융기획실장 유 숭 종 (051- 955- 5710)					홍 정 순 팀  장 (051- 955- 5721)
	서울보증보험 개인고객부장 조 성 용 (02- 3671- 7791)					김 민 지 팀  장 (02- 3671- 7788)
	은행연합회 여신제도부장 이 인 균 (02- 3705- 5704)					전 주 환 과  장 (02- 3705- 5230)

제 목 : ‘19.12.16. ｢주택시장 안정화 방안｣ 중 전세대출 관련 조치 시행

□ 정부가 ‘19.12.16일 발표한 ｢주택시장 안정화 방안｣의 후속조치로, ㅇ ‘20.1.20일부터 전세대출 관련 조치*가 주금공, HUG 및 SGI의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행됩니다.  * ➊ 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한 ➋ 보증부 전세대출을 받은 후 고가주택 매입 또는 다주택 보유시 전세대출 회수 ※ 금번 조치시행 이후 고가 1주택 보유자에 대해 종전 인정되던 수준의 극히 예외적인 실수요를 제외하고는 보증부 전세대출이 일체 제한 ㅇ 새롭게 도입되는 “전세보증대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수” 규제의 예외는 사실상 인정하지 않음 ☞ 금번조치에 따른 적용례 (기존에 허용되었으나 앞으로 제한되는 주요사례) ⇨ p7- 8 Q&A 참고

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1. 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한

□ (적용범위) ‘20.1.20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용합니다.

ㅇ 단, ‘20.1.20일 前 전세계약을 체결한 경우에는 차주의 증빙 하^*에 적용이 제외(전세대출보증 가능)됩니다.

* 차주가 시행일 前 체결한 전세계약 존부 및 계약금 납부사실 입증 필요

□ (경과조치) ‘20.1.20일 前 SGI 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택보유 차주는 만기시 당해 대출보증 연장이 허용되나,

ㅇ 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우에는 신규대출보증이므로 원칙적으로 만기연장이 불가능합니다.

-  다만, 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 ‘20.1.20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액없이 대출 재이용시, ’20.4.20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증이용이 허용됩니다.

* 주금공‧HUG 보증 이용 중이던 차주도 동일하게 SGI를 통한 전세대출보증 이용 허용

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□ (예외조치) ^➊직장이동‧자녀교육 등 실수요로 ^➋보유주택 소재 시‧군을 벗어나 ^➌전셋집에 거주^*해야 할 경우 예외적으로 허용됩니다.

* 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주할 필요

※ 동 예외조치의 경우, 지난 10.1대책에 따라 공적 보증기관(주금공‧HUG)에는 ‘19.11.11일부터 동일한 내용이 旣적용 중입니다.

2. 보증부 전세대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수

□ (적용범위) ‘20.1.20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용됩니다.

* 시행일 前 전세계약을 체결한 경우에는 차주 증빙 하에 적용 제외

□ (경과조치) ‘20.1.20일 前 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 즉시 회수대상은 아니나, 만기시에는 대출연장이 제한됩니다.

□ (예외조치) ‘상속’에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예합니다.

□ 1.20일부터 금융위‧금감원 및 보증기관으로 구성된 합동점검반이 주요 은행지점을 방문하여, 규제 적용상황을 점검하고 현장 문의‧애로사항에 대해 답변드릴 예정입니다.

※ 1.16일, 규제 내용 및 주요 적용례에 대한 실무매뉴얼(Q&A) 旣배포 

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□ 금융당국은 개별지도 등을 통해 전세대출보증 제한 규제(10.1대책, 12.16대책 등)를 회피‧우회하는 전세대출행위를 제한해 나갈 계획입니다.

ㅇ 무보증부 전세대출 취급현황을 금융회사 단위로 모니터링하여 규제시행 이후 대출이 증가하지 않도록 지도‧감독하고,

ㅇ 필요시 세부 취급내역^*을 분석하여 전세대출 규제 회피수단으로 이용된다고 판단될 경우 해당 금융회사에 대한 공적보증공급 제한 등 필요한 추가조치를 시행할 예정입니다.

* 고가주택 보유자‧다주택자 등 규제 대상자 대상 대출 현황, 대출모집‧창구판매 행태(‘규제회피 수단’ 홍보 등), 대출한도 등 요건완화 여부, 고액전세자 이용상황 등

☞ 참고1 : 전세대출보증 규제 관련 주요 QA
참고2 : 그간 전세대출보증 관련 규제 개요

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1. 공통사항

□ 「주택법」상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)을 포함하여 산정함

ㅇ 다만, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외됨

□ 부부합산(신청인 및 배우자^*) 기준으로 주택보유수를 산정함

* 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함

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□ KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 “고가”주택으로 판단(주담대 관련 12.16 규제원칙 등 준용)

* 시세가 없는 예외적인 경우, 공시가격의 150% or 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표 활용

□ 시가 9억원 초과여부의 판단시점은,

ㅇ 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고, 

ㅇ ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단함

□ 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권‧입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않음

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2. 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한

󰊱 신뢰보호 차원에서 규제 시행일 前 SGI 전세대출보증을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유차주는 대출 연장을 허용

ㅇ 다만, 이 경우에도 ‘20.1.20일 이후 고가주택을 취득한 경우라면 규제시행 後 행위인 점을 감안하여 연장이 허용되지 않음

󰊲 ‘20.1.20일 前 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주더라도 만기에 전셋집 이사나 대출증액이 수반될 경우 보증 재이용이 제한되나,

ㅇ ‘20.1.20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 ‘20.4.20.까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액없이 보증 재이용시 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용 허용^*

* 주금공‧HUG 보증 이용 중이던 차주도 동일하게 SGI를 통한 전세대출보증 이용 허용

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□ 기존 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주가, 동일 전셋집에서 대출 증액이 없는 경우에는 계속 거주가 가능(전세대출 연장 가능)한 점을 감안하여,

ㅇ 집주인 사정 등으로 전셋집을 이전해야 할 경우에 대해서도 갑작스러운 전세대출보증 중단을 최소화하려는 취지

□ 15억 이하의 고가 1주택 차주에 대해서만 예외를 허용하는 것은, 주택구입용 주담대 금지 규제를 반영한 것임

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□ ^➊직장이동, 자녀교육 등 실수요로 ^➋주택 소재지역을 벗어난 ^➌실거주 수요가 있을 경우 예외적으로 전세대출 보증 허용

➊ (실수요) 이직, 자녀교육 등 전세거주 실수요를 증빙

< 실수요 사유 및 증빙서류 >

➋ (주택 소재지역 外) 보유주택 소재 기초지자체(시‧군)를 벗어난 전세거주 수요를 인정하되, 서울시, 광역시 내의 區간 이동은 불인정

➌ (실거주) 고가주택과 전세집 모두에서 세대원 실거주 필요

※ 공적보증(주금공, HUG)에도(’19.11.11일부터) 동일한 예외조치를 적용 중

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3. 전세보증대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수

□ 기본적으로 규제시행일(‘20.1.20) 前에 전세대출을 받은 경우에는,

ㅇ 규제시행일 이후 고가주택을 구매하거나 다주택자가 된 경우에도(대출이 회수되지 않고) 만기까지는 전세대출 이용 가능

󰊱 향후 전세대출 차주는 대출실행시 ‘대출기간 중 고가주택 취득 다주택 보유시 대출이 회수된다’는 내용의 추가약정서 체결 

󰊲 최장 3개월 단위로 은행이 국토부 주택보유수 확인시스템을 (HOMS)를 통해 규제준수 여부를 확인 

* HOMS를 통해 주택보유수, 주소지, 취득일 등을 공유

ㅇ 무주택자의 1주택 보유 확인시 → 은행이 해당 주택의 취득시점 시가를 확인 → 고가주택 확인시 규제 위반^*

* 단, 상속에 따른 취득이 확인될 경우 예외 인정

ㅇ 기존 1주택자의 다주택 보유 확인시 규제 위반^* 

* 단, 상속에 따른 취득이 확인될 경우 예외 인정

󰊳 규제 위반 확인 즉시 은행은 기한이익 상실예정 통지 발송 등 대출약관에 따른 절차를 거쳐 기한이익 상실 조치

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□ 금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 대해 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고,

ㅇ 미상환시 연체차주로서 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과

ㅇ 또한, 대출회수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한됨

□ 원칙적으로 주택가격 판단시점은 주택 취득일을 기준으로 함

□ 주택 매입 당시 고가주택이 아니었다면, 이후 보유주택이 시가상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 대상이 아님

→ 대출회수 대상은 아니더라도, 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 대출의 연장은 제한됨

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□ ‘20.1.20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우 대출회수 대상임

ㅇ 다만, 상속^*은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 감안하여 대출회수 대상에서 배제(예외조치)

* 상속 등 여부는 등기부등본 확인(등기원인 확인) 등을 통해 증빙

→ 대출회수 대상은 아니더라도, 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 대출의 연장은 제한됨

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□ 직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우에도, 통상 ‘고가주택을 구입’하는 것을 불가피한 실거주 수요로 보기 곤란한만큼, 대출회수 규제의 예외가 아님

ㅇ 실거주 수요는 전세거주 또는 非고가주택 구매, 구매주택으로의 이주 등을 통해 충분히 충족이 가능

□ 규제시행 後 고가주택을 취득하였으므로 전세대출 회수 대상에 포함

ㅇ 전세기간 만료까지는 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있으므로 회수를 통해 규제 필요

※ 주택매매계약시, 자신의 전세만기 도래시점에 맞추어 잔금지급 및 입주일 설정을 통해 실거주 주택구매 수요 충족 가능

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1. 전세대출보증 제한 관련 규제 현황

< 전세대출보증 이용 제한 개황 >

□ (‘18.9.13 대책 : ‘18.10.15일 시행 ) 

ㅇ^➊다주택자에 대한 공적(주금공‧HUG)‧사적보증(SGI) 제한 
^➋고소득 1주택자에 대한 공적보증 제한 

□ (‘19.10.1 대책 : ‘19.11.11일 시행) 

ㅇ 고가(시가 9억원+) 1주택 보유자에 대한 공적보증 제한

-  단, 직장이동‧자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시‧군을 벗어나 ^➌전셋집에 거주^*해야 할 경우 전세대출 이용 허용 

* 보유주택과 전세주택에 모두 세대원 실거주 필요

□ (‘19.12.16 대책 : ‘20.1.20일 시행) 

ㅇ고가 1주택 보유자에 대한 SGI의 사적보증 제한

2. 전세대출 회수 관련 규제 현황(12.16 대책 : ‘20.1.20일 시행)

□ 전세대출 후 고가주택 구입 또는 2주택자 전환시 대출회수

* 예외적으로 상속에 따른 보유는 대출회수 유예

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